"带押过户"业务流程与风险提示

一、 政策背景与业务价值

1.1 什么是"带押过户"

传统模式：
二手房交易时，卖方需先还清银行贷款→解除抵押登记→再过户给买方→买方再办新抵押→银行放款。整个流程需要卖方垫资还款，周期长、手续繁琐。

"带押过户"模式：
无需提前还清贷款，在房屋仍处于抵押状态下，直接完成过户和新抵押登记，实现"旧贷结清"与"新贷发放"的无缝衔接。

政策依据：

• 2022年3月，自然资源部、银保监会联合发文《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》
• 2023年起，多地出台实施细则（如深圳、成都、杭州等）

1.2 业务价值

对卖方：

• 无需筹集"过桥资金"还贷（避免高利率过桥贷）
• 交易周期缩短约7-10天

对买方：

• 降低交易风险（卖方拿钱后不配合过户的风险）
• 流程简化，体验更好

对银行：

• 提升客户满意度
• 增加房贷业务规模（原本因卖方无法还款而流失的客户，现在可以留住）

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二、 业务模式分类

根据新旧贷款银行是否为同一家，"带押过户"分为两种模式：

模式一：新旧同行（推荐模式）

定义：
卖方的房贷和买方的新房贷都在我行办理。

流程优势：

• 我行内部完成债权转移，无需跨行协调
• 流程最简单，时效最快（约5-7个工作日）

适用场景：

• 卖方是我行存量房贷客户
• 买方愿意在我行办理新贷款

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模式二：新旧跨行

定义：
卖方的房贷在A银行，买方的新贷款在我行（或反之）。

流程挑战：

• 需A银行同意提前解押并配合出具相关材料
• 涉及跨行资金划转，协调难度大
• 部分银行不配合（担心客户流失），导致业务无法推进

适用场景：

• 卖方房贷在竞争对手行，买方主动选择我行
• 需评估A银行配合度，否则宁可走传统模式

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三、 业务流程（以新旧同行为例）

3.1 前期准备（Day 1-2）